Ustaw jako stronę startową

Witam serdecznie :)

Domniemania prawne KW

Opracował: Łukasz Rosiak,
aplikacja komornicza

Domniemania prawne wynikające z wpisu do księgi wieczystej.

Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece1 (Dz.U.2001.124.1361 j.t.) wprowadza pewne domniemania, których istota w procesie obrotu nieruchomościami jest niezwykle ważna. Zasadniczo szerszej analizy w powyższym kontekście wymaga – składający się z dwóch ustępów – art. 3 omawianego tu aktu normatywnego. Księga wieczysta odzwierciedla - przynajmniej co do zasady - powinna ona ilustrować aktualny stan prawny właściwy dla danej nieruchomości, dla której to jest prowadzona. Przedstawiona powyżej tzw. „zasada jawności materialnej implikuje konieczność przyjęcia dwóch domniemań. Pierwotne występuje w ust. 1 art. 3 ustawy i sprowadza się do sformułowania, iż domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym2”. Drugie domniemanie – z ust. 2 art.3 - brzmi następująco: Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje”.

Domniemania zawarte w art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece obejmują jedynie roszczenia i prawa figurujące w działach drugim, trzecim oraz czwartym każdorazowej księgi wieczystej ; domniemania te bowiem nie odnoszą się w żadnym razie do danych faktycznych ulokowanych w dziale I – O (czyli obejmujących takie informacje jak – położenie czy też powierzchnia).3 Domniemania zawarte w artykule trzecim ustawy o księgach wieczystych i hipotece dotyczą nie tylko praw rzeczowych (takich jak: ograniczone prawa rzeczowe, użytkowanie wieczyste czy rzecz jasna - własność) ale również – jeśli zostały one uwidocznione w treści księgi wieczystej – praw i roszczeń osobistych4. Niemniej należy mocniej wyartykułować fakt, iż wspomniane domniemania dotyczą praw, nie zaś osób ujawnionych w treści księgi wieczystej (mogą one bowiem przemawiać czy to na korzyść osoby figurującej w księdze czy też na jej niekorzyść).

Księgi wieczyste są jawne – co sprowadza się do tego, iż w sferze ich udostępniania przestrzegana jest zasada „nemini sunt deneganda” (wyrażająca się w dawnych czasach w tym, „żeby księgi hypoteczne każdemu były otwarte, żeby hypoteka była zwierciadłem prawdę każdemu pokazującym, a tym sposobem nikt swoich długów nie utai, każdy śmiało i bez obawy będzie mógł zaciągnąć sumy lub swoje lokować (...) Wieleż to się spraw i procesów umniejszy tym sposobem bo nikt w błąd wprowadzony nie będzie. Nareszcie niejeden może wstrzyma się od zaciągania długów, kiedy hypoteka odkrywać będzie publiczności niebezpieczeństwo jego majątku i dalszemu obciążaniu niejako tamę założy” - kasztelan Jan Sierakowski5).

Sam wpis do księgi wieczystej pozostaje specyficzną formą orzeczenia sądowego zapadłego w postępowaniu wieczystoksięgowym (regulowany przez stosowny rozdział kodeksu postępowania cywilnego w ramach postępowania nieprocesowego, ściślej rzecz ujmując przez przepisy 626 1 – 626 13) polegający na ujawnieniu w danej księdze wieczystej powstania, przeniesienia, zmiany lub też ustania praw rzeczowych (wyszczególnionych w art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) oraz praw osobistych i roszczeń, jak również na usunięciu niezgodności ujawnionego stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym oraz na ostrzeżeniu o takowej niezgodności6.

Nie można zasłaniać się niewiedzą  w zakresie wpisów ujawnionych w księdze wieczystej, jak również  wniosków o jakich poczyniono stosowną wzmiankę (art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Logiczną zatem konsekwencją powyższego twierdzenia jest instytucja wzmiankowanych już domniemań, które w istotny sposób przyczyniają się do pewności obrotu gospodarczego. Domniemania bowiem przemawiają na korzyść praw ujawnionych w treści każdorazowej księgi wieczystej, przez co nie ma potrzeby na przeprowadzanie tzw. „probatio diabolica (czyli niezmiernie ciężkiego do wykazania dowodu diabelskiego polegającego na wykazaniu udokumentowanego wszystkich zmian właściciela nieruchomości, począwszy od nabycia pierwotnego).

Przy zastosowaniu instytucji domniemań wystarczy wskazanie nieprzerwanego łańcucha poszczególnych zbyć poczynając od ostatniego właściciela wpisanego do księgi wieczystej (aczkolwiek notariusz zajmujący się dokumentowaniem transakcji w zakresie zbycia nieruchomości - powinien ze względu na bezpieczeństwo obrotu prawnego zbadać nie tylko wyłącznie treść wpisu widniejącego w księdze wieczystej, lecz również podstawy prawne dokonania wpisu (szczególnie w przypadku, gdy zachodzi uzasadnione podejrzenie, iż stan prawny danej nieruchomości został w księdze wieczystej ujawniony niezgodnie z rzeczywistością).

Egzemplifikacją powyższej tezy może być  chociażby przykład podany przez dra Ryszarda Strzelczyka – sprowadzający się do tego, iż prawo własności nieruchomości wpisane do księgi wieczystej na rzecz jednego małżonka może być objęte ex lege małżeńską wspólnością ustawową7. By ujawnić zaś w treści danej księgi wieczystej zindywidualizowanego właściciela nieruchomości wystarczające będzie wykazanie następstwa prawnego po osobie dotychczas wpisanej jako właściciel (art. 36 ustawy o księgach wieczystych i hipotece obliguje „sądy, organy administracji rządowej i jednostki samorządu terytorialnego oraz notariuszy sporządzających akty poświadczenia” o zawiadomieniu sądu właściwego do prowadzenia danej księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest każdorazowa księga).

Znaczącym ułatwieniem w obrocie społeczno gospodarczym – w tym i w weryfikacji statusu praw jawnych ujawnionych w księdze - pozostaje instytucja dostępu do ksiąg wieczystych on-line (tzw. „Nowa Księga Wieczysta” – projekt informatyczny Ministerstwa Sprawiedliwości). W zasadzie jedynym elementem niezbędnym do zapoznania się z treścią danej księgi wieczystej pozostaje jej numer8 Warto również zauważyć, iż istnieje pewna hierarchia domniemań. Mianowicie chociażby w myśl rzymskiej sentencji – contra tabulas nulla valet usurpatio (łac.) – nie sposób powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania przeciwko domniemaniu wynikającemu z wpisu w stosownej księdze wieczystej (zatem domniemania wynikające z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece są mocniejsze niż to z art. 341 kodeksu cywilnego, głoszące iż „Domniemywa się, iż posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Domniemanie to dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza”). Z pewnych regulacji szczególnych wyłączających funkcjonowanie w praktyce założeń ogólnych należy także zwrócić uwagę na ograniczenie oddziaływania paragrafu pierwszego artykułu 249 kodeksu cywilnego (głosi on mianowicie, iż „jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tą samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej”) zasadą, iż ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości ujawnione w treści danej księgi wieczystej ma pierwszeństwo przed prawem nieujawnionym, nawet gdyby te drugie prawo powstało wcześniej.

Przy okazji poruszania problematyki „domniemań prawnych wynikających z wpisu do księgi wieczystej” nie sposób nie poświęcić nieco miejsca instytytucji tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (wynikającej z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Wspomiany przepis głosi, iż ”w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej (a nie chociażby stanu ujawnionego w odpisie, co niesie ze sobą konieczność badania aktualnego stanu księgi wieczystej w dniu zawarcia danej transakcji a nie polegania jedynie na często archiwalnym odpisie9) a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej nabył własność lub inne prawa rzeczowe”.

Zasada „nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet” (łac.) – czyli nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw niż sam posiada zostaje wyłączona wskutek działania m.in. wspomninej rękojmii wiary publicznej ksiąg wieczystych z tego powodu, iż osoba nawet błędnie wpisana do konkretnej księgi wieczystej może w istocie przenieść prawo, które w rzeczywistości jej nie przysługuje (ograniczenie skutków wypływająch z powyższej sentecji uwypuklane jest również w zetknięciu z szeregiem innych uregulowań z zakresu szeroko rozumianej cywilistyki, które jednak pozostają poza zakresem przedmiotowego referatu). Tym sposobem chociażby odpłatne nabycie danej nieruchomości w dobrej wierze od osoby wpisanej do księgi wieczystej chronione jest wyżej wskazaną instytucją. Niemniej omawiana metoda nie chroni samego notariusza w przypadku, w którym to dopuściłby się on sporządzenia aktu notarialnego w oparciu o stan prawny błędnie ujawniony w księdze wieczystej (na skutek niedołożenia należytej staranności). Samo uprawnienie do rozporządzenia konkretną nieruchomością wynika z przepisów prawa materialnego, nie zaś z wpisów w księdze wieczystej (wynika z tego dalej idąca konstatacja, iż nabycie w warunkach instytucji rękojmi pozwala nabywcy na odczuwanie poczucia stosowengo poczucia bezpieczeństwa, niemniej w żaden sposób nie sanuje wadliwie dokonanej czynności prawnej i nie eliminuje ewentualnych roszczeń odszkodowawczych10. Rzecz jasna wspomniana wyżej rękojmia w żaden sposób nie chroni przed rozporządzeniami dwojakiego rodzaju (albo nieodpłatnymi albo też dokonanymi przez osobę znajdującą się w tzw. złej wierze). W tym przypadku, w złej wierze znajduje się każdorazowo ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym albo ten, kto z łatwością mógł o tym wiedzieć (co wynika bezpośrednio z art. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Artykuł siódmy ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, iż istnieją pewne wyłączenia odnośnie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Chodzi tu mianowicie o pięć grup. Są to kolejno: prawa obciążające nieruchomość niezależnie od wpisu, z mocy ustawy ; prawo dożywocia ; służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej ; służebności drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoseniu budynku lub innego urządzenia oraz służebność przesyłu. Zasadniczo również wspomnianą rękojmię wyłącza „wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości” (art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).



1 Nie wszystkie bowiem – jak wynika z treści art. 244 § 2 kodeksu cywilnego ograniczone prawa rzeczowe, wymienione skądinąd w sposób enumeratywny - uregulowane są w kodeksie cywilnym (Dz.U.1964.16.93) – Zbigniew Szczurek ; „Prawo cywilne dla studentów administracji” ; wydawnictwo Wolters Kluwer ; seria akademicka ; Warszawa 2012 ; ISBN: 832-641-636-1 ; str. 174).

2 Owo domniemanie zgodności wpisu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – z punktu widzenia procesowego – prowadzi do odwrócenia reguł dowodowych – tzn. osoba figurująca w danej księdze wieczystej nie jest zobligowana do wykazywania prawdziwości wpisu, przedmiotowy obowiązek ciąży zaś na stronie przeciwniej, posiadającej interes prawny w wykazaniu niezgodności ( Piotr Borkowski , Jarosław Trześniewski – Kwiecień ; „Wpisy do ksiąg wieczystych” ; wydawnictwo Wolters Kluwer ; seria Biblioteka Sądowa ; wydanie drugie ; Warszawa 2008 rok ; ISBN: 978-83-7601-019-9 ; str. 25).

3 Helena Ciepła, Ewa Bałan – Gonciarz ; „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz po nowelizacji prawa hipotecznego” ; wydawnictwo Wolters Kluwer ; seria Biblioteka Sądowa ; wydanie pierwsze ; Warszawa 2011 rok ; ISBN: 978-83-264-1565-4 [komentarz do art. 3]. Warto również zaznaczyć, iż zgodnie z art. 25 ustęp 1 księga wieczysta składa się z czterech działów. Pierwszy obejmuje oznaczenie danej nieruchomości oraz wpisy praw związanych z własnością ; drugi dotyczy wpisów w zakresie własności oraz użytkowania wieczystego ; trzeci zarezerwowany jest dla wpisów odnośnie ograniczonych praw rzeczowych (poza hipotekami), ograniczeń w rozporządzaniu daną n ieruchomością, jak również użytkowaniem wieczystym oraz na inne wpisy pozostałych praw i roszczeń (poza – rzecz jasna - roszczeniami dotyczącymi hipoteki). Czwarty dział natomiast przeznaczonych jest na wpisy w zakresie hipoteki (nieco odmienną konstrukcją cechuje się księga właściwa dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – co dokładniej reguluje ust. 2 art. 3).

4 Bronisław Ziemianin, Katarzyna Anna Dadańska ; „Prawo rzeczowe” ; wydawnictwo Wolters Kluwer ; seria akademicka ; wydanie drugie ; Warszawa 2008 rok ; ISBN: 978-83-7526-902-4 ; str. 247. Zgodnie zaś z historyczną już treścią art. 71 („Domniemanie istnienia prawa wynikające z wpisu hipoteki obejmuje, jeśli chodzi o odpowiedzialność z nieruchomości, także wierzytelność zabezpieczoną hipoteką”) ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazane wyżej domniemania (wynikające z artykułu trzeciego) obejmowały także wierzytelności zabezpieczone hipoteką. Niemniej wspomniany przepis został uchylony przez ustawę z dnia 26 czerwca 2009 roku (obowiązującą od dnia 20 lutego 2011 roku). Na podstawie art. 71 Adam Szpunar na łamach czasopisma „Państwo i Prawo” (nr 8 z 1993 roku „Akcesoryjność hipoteki”) wyrażił tezę, iż w tym przepisie „znalazła wyraz myśl legislacyjna, że hipoteka ma samodzielne znaczenie, ponieważ przesądza w pewien sposób o istnieniu wierzytelności, którą zabezpiecza”.

5 Podany wyżej cytat przytacza Piotr Ściński w artykule „Ujawnianie treści księgi wieczystej – tradycja i perspektywy , cz. I” ; Nieruchomości C.H. Beck ; kwiecień 2001 ; nr 4 (32) .

6 Stanisław Rudnicki ; „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz” ; wydawnictwo LexisNexis Polska ; Warszawa 2009 ; ISBN: 978-83-762-0302-7 ; str. 135.

7  Ryszard Strzelczyk ; „Prawo Nieruchomości” ; wydawnictwo C.H. Beck ; seria studia prawnicze ; Warszawa 2012 rok ; ISBN: 978-83-255-3434-9 ; str. 373.

8 http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html ; „Portal dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych” ; [dostęp: 30 marca 2013 roku].

9 Co wynika z treści uzasadnienia postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 08-07-2010 roku (sygn. II CSK 100/10 ; OSNC-ZD 2011 ; Nr 2 ; poz. 30) – „(...)rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych dotyczy stanu ujawnionego w księdze, a nie w odpisie z księgi, zgodzić się zatem trzeba, że konsekwencją takiego poglądu jest de lege lata konieczność badania przez zainteresowanych treści księgi wieczystej w dniu transakcji, a nie poleganie wyłącznie na odpisach (...)”.

10 Ryszard Strzelczyk ; „Prawo Nieruchomości” ; wydawnictwo C.H. Beck ; seria studia prawnicze ; Warszawa 2012 rok ; ISBN: 978-83-255-3434-9 ; str. 374.

http://www.youtube.com/watch?v=0AOlzegRn9I&feature=c4-overview&list=UURau-Vqw0rSbK51K299Krrg - moje autorskie omówienie powyższej problematyki na YouTube
Na niniejszej stronie można - między innymi - znaleźć znaczną liczbę tekstów mojego autorstwa z takich dziedzin jak: prawo, wiedza o społeczeństwie, historia, język polski, język angielski oraz recenzje filmów i stron internetowych :)

=> Chcesz darmową stronę ? Kliknij tutaj! <=
stat4u